Рискове във връзка със ЗКПО и ЗДДС при учредяване на право на строеж във връзка с бартер

Основателно е оценката на правото на строеж да е по-ниска от оценката на земята. Земята и правото на строеж върху нея са различни активи в правен и икономически смисъл.
 
По отношение на ЗДДС този бартер не поражда рестрикции за Вас и за другата страна. Трябва да си размените фактури с  еквивалентни данъчни основи /1.5 млн. лева/ и ДДС. Предметът на вашата фактура е „учредяване на право на строеж съгласно нот. акт № ……..“, а на строителното дружество: „СМР за построяване на обекти в сграда съгласно нот. акт № ……..“. За изчерпателност на отговора отбелязвам спецификата на данъчния режим на доставките на право на строеж в зависимост от обстоятелството дали към момента на сделката е издадено разрешение за строеж. Ако няма такова разрешение,  прехвърлянето  на право на строеж е освободена доставка, но с право на доставчика да начисли ДДС /тоест да я третира като облагаема/. Ако е издадено разрешение за строеж, доставката на правото на строеж еднозначно е облагаема.  
 
Текстовете на ЗКПО пряко не съдържат рестрикции или санкции по отношение на бартерната сделка. Съществува обаче счетоводен казус с данъчни последици за страната, учредяваща право на строеж, който  няма  еднозначно приет  отговор  както от  счетоводната, така и от съдебната практика. Казусът засяга въпроса какъв разход следва да осчетоводи учредителят на правото на строеж срещу прихода от прехвърлянето на вещното право. Аз поддържам една от приетите в практиката тези, според която на разход следва да се изпише пропорционална част от отчетната стойност на земята, съответстваща на обема на учреденото право на строеж. Съответно следващия казусен момент е изчисляването на пропорционалната част. Моето мнение е, че икономически най-резонно е пропорционалната част да се определи като разлика между отчетната стойност на земята и пазарната ѝ оценка  след учредяването на правото на строеж.

В крайна сметка за прехвърлителя на правото на строеж съществува известен риск при данъчен контрол да не бъде признат данъчно отчетения разход за правото на строеж като част от отчетната стойност на земята. Данъчният риск може да бъде предотвратен, като вместо право на строеж бъде прехвърлена собствеността върху земята, а правната сигурност на собственика на земята да бъде постигната по друг начин.