Придобиване на поземлени имоти от ФЛ

Доходите от продажба на недвижимо имущество се облагат по реда на чл. 33 и чл. 34 от ЗДДФЛ. Материалният данъчен закон предвижда, че облагаемият доход от прехвърляне на права или имущество (недвижимо имущество) е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 на сто разходи. В същото време авансовото облагане на доходите на физическите лица по реда на ЗДДФЛ е регламентирано в Част четвърта от закона. Съгласно приложимото данъчно законодателство, авансовото облагане на доходите е насочено към:
- Доходите, получени от трудови правоотношения (чл. 42);
- Доходите от стопанска дейност (чл. 43);
-  Доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество (чл. 44); и
- Доходите от други източници по чл. 35 от ЗДДФЛ (чл. 44а).

От казаното по-горе можем да заключим, че доходите от прехвърляне на права или имущество по чл. 33 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане с авансов данък, поради което при изплащане на дохода на физическото лице, Вашето предприятие няма задължения да удържа авансов данък от изплатения доход. Самото физическо лице след изтичане на годината трябва да прецени, дали този доход за него се счита за необлагаем по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква „б“ от ЗДДФЛ, необлагаем по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ или облагаем доход по реда на чл. 33 и чл. 34 от ЗДДФЛ, за да прецени дали има задължението да го декларира в своята ГДД по чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ.

За така изплатените доходи на физически лица за предприятието ще възникне задължение за подаване на справка по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ, тъй като съгласно чл. 73, ал. 1, т. 3 от същия закон предприятията изготвят справка за изплатените през годината доходи от прехвърляне на права или имущество, с изключение на тези по чл. 13, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ. Справката следва да се изготви и подаде по електронен път в срок до 28 февруари на годината, следваща годината на изплащане на доходите.

От гледна точка на счетоводната отчетност и представяне на финансовите отчети в съответствие с възприетата счетоводна база – НСС, осъществената търговско правна сделка следва да се признае във финансовите отчети съобразно счетоводния принцип на предимство на съдържанието пред формата. Тоест при признаване на активите, закупени в сделката за покупко-продажба, предприятието следва да се съобрази с тяхното съдържание, същност и икономическа реалност, а не формално според правната им форма.

Безспорно с покупката на поземлените имоти (ниви, ливади, пасища, овощни градини) за сумата от 3 000 лева, отчитащото се предприятие става собственик и на всички дървета в тях, тъй като съгласно чл. 92 от Закона за собствеността, собственикът на земята е собственик и на всички приращения върху нея (постройки и насаждения), освен ако е установено друго. Независимо от факта, че от правна гледна точка в нотариалния акт за покупко-продажбата е вписано, че купувачът закупува за сумата от 3000 лева поземлените имоти, от счетоводна гледна точка за тази покупна цена то придобива право на собственост върху няколко актива, от които предприятието очаква да получи бъдещи икономически ползи, а именно:
- Земеделска земя; и
- Дървесни насаждения.

Признаването на двата типа активи – земята и дърветата е подчинено на правилата на двата приложими за целта счетоводни стандарта. СС 16 – Дълготрайни материални активи – за земята; и СС 41 – Селско стопанство – за дърветата.

За да се признае даден актив като ДМА, СС 16 изисква той да има натурално-веществена форма, да се използва за целите на независимата икономическа дейност на предприятието (за административни дейности, за отдаване под наем, за производствени цели, за складови дейности, за продажби на стоки/услуги и др.подобни), от актива да се очакват икономически изгоди през повече от един отчетен период, да може стойността на актива да бъде изчислена надеждно, и цената на придобиване на ДМА да е над стойностния праг на същественост, под който материалните активи, независимо от факта че са дълготрайни, следва да се отчитат като текущ разход при придобиването им.

От своя страна СС 41 изисква за признаването на биологичните активи (дървета в горски масив) да е налице контрол от страна на предприятието върху актива в резултат на минали събития, от придобития биологичен актив предприятието да се очаква икономическа изгода и биологичните активи да могат достоверно да бъдат измерими.

Видно от поставения въпрос, Вашето предприятие ще очаква да получи бъдещи икономически изгоди както от земята, така и от биологичния актив (дърветата в горски масив), респективно би могло да признае земята като ДМА, а дърветата придобити като приращение като биологичен актив. Единствената пречка би била определянето на първоначалната оценка на двата разграничими актива, с оглед факта, че покупната цена в случая е определена общо – 3000 лева. При подобни ситуации предприятието следва да възприеме счетоводна политика, въз основа на която да разпределя общата цена, платена при покупка на два или повече актива.

Като възможен подход може да се възприеме определянето на справедливите стойности на двата актива, в резултат на което да се определи съотношението на справедливата стойност на единия актив в общата справедлива стойност на двата актива, респективно съотношението на справедливата стойност на втория актив спрямо общата справедлива стойност на двата актива. По този начин на база на тези две съотношения спрямо действително покупната цена, ще се определят първоначалните оценки на двата актива. Например земята има пазарна стойност 1 800 лева, а приращенията имат пазарна стойност от 1 400 лева. Тоест общата пазарна стойност на двата актива е 3 200 лева (1 800 лв. + 1 400 лв. = 3 200 лв.). Съотношенията на справедливите стойности на двата актива поотделно спрямо съвкупната им справедлива стойност ще се изчисли както следва:
- Земя = 1 800 лв./ 3 200 лв. = 0,5625
- Приращения (дървета) = 1 400 лв./ 3 200 лв. = 0,4375
Респективно първоначалните оценки на двата актива ще се определят както следва:
- Земя = 0,5625 х 3 000 лева = 1 687,50 лева
- Приращения (дървета) = 0,4375 х 3 000 лева = 1 312,50 лева.
 
Възможен е подхода, при който да се определи справедливата стойност на единия актив (земята) без приращенията към нея, като при този подход първоначалната оценка на другият актив  (приращенията под формата на дървета) ще се определи като разлика между платената покупна цена от 3 000 лева и пазарната стойност на земята без приращенията. Например съгласно пазарна оценка земята без дърветата е оценена в размер на 1 600 лева. При това положение първоначалната оценка на приращенията ще се определи в размер на 1 400 лева (3 000 лв. – 1 600 лв. = 1 400 лв.).
 
От счетоводна гледна точка покупката на двата разграничими актива, които биха могли да се признаят като такива в съответствие с изискванията на СС 16 и СС 41, и от които предприятието ще очаква бъдещи икономически ползи, може да се отрази в хронологичните счетоводни регистри на предприятието – купувач,  посредством следното счетоводно записване:
Дебит сметка ДМА - с цена на придобиване
Аналитична подсметка – земя
Дебит сметка Биологични активи - с цена на придобиване
Аналитична подсметка - дървета
Кредит сметка Парични средства - 3 000 лева.

С уважение:

Още за СС 41:

Нормативна рамка

ЗДДФЛ

СС 16

СС 41